IMF 이후 외국계 자본의 국내 부동산 자산 매입은 날로 증가하고 있다. 이제는 하나의 Trend로 외국계 자본의 국내 부동산 매입을 통한 사무실 임대 사업에 본격적으로 진출하고 있다. 예를 들어 역삼동의 현대 중공업 빌딩의 로담코 매입 운영 관리, 현대 산업 개발의 I-Tower의 론스타 매입, 여의도 대우 증권 빌딩의 골드만 삭스에서 매입, KTB빌딩의 알리안츠 매입, 아시아나 빌딩, 서울 Finance Center의 싱가폴 투자청 매입 등은 이제 새로운 이야기 거리가 되지 못하는 실정이다.
이들 외국 투자자들이 오피스 빌딩을 선호하는 이유는 타 부동산에 비해 비교적 현원 분석이나 Due Diligence가 쉽고 오피스 빌딩의 투자 효율성 및 예상가치 증대가 크기 때문이다. 특히 임대 사업 전환을 통한 수익성 확보가 용이하고 재무가치 추정 및 사업성 평가가 비교적 투명하여 다른 부동산 보다 오피스 빌딩을 매입하는 것으로 분석된다. 이에 따라 노후화된 빌딩은 리모델링을 통해 매입 자산의 시장 가치를 상승 시키며 공실률을 최소화 시키고 입지에 걸 맞는 적정 임대 가를 확보하는 추세로 신규 건물 매입이 아닌 오피스 매입은 대개가 부분 리모델링을 전제로 투자하는 추세이다. 리모델링을 전제로 매입한다는 것은 수익성 위주의 사업 전개 방식으로 기존 사옥 용도를 전문 임대 빌딩으로 전환하고 저가 임대 시설을 시설 변경과 Tenant Mix를 실시하여 고가 임대 시설로 변경하는 도구가 리모델링이 되고 있다.
오피스 빌딩의 리모델링
리모델링이란?
리모델링은 "Reform, Renewal, Renovation"등 여러 가지로 불리워 지면서 관련된 용어의 정의가 모호하다. 이중 가장 큰 것은 리노베이션이다. 리폼이나 리모델링등의 경우는 주로 건물 기능의 변경을 의미한다. 리노베이션은 단독주택을 카페나 식당 같은 상업 시설로 고치거나, 오피스 건물을 주상복합 용도로 개조하는 등의 용도 변경의 내용까지 포함한 기능과 성능을 고도화하는 비교적 대규모의 개보수 공사를 말한다. 리모델링의 종류로는 건축물의 외관만 수선하는 방법, 설비를 고치는 방법, 건축물의 내외부를 고치는 방법, 증,개축을 통해 건물을 전반적으로 고치는 방법 등이 있다. 건축물 구조에 중심이 되는 내력벽 바닥, 벽체는 그대로 두고 내부와 모양을 바꾸는 것이 가장 일반적이다. 넓은 의미로는 정보화, 첨단화에 적극적으로 대응하여 건축물을 혁신적으로 개선시키거나, 새로운 기능을 추가, 변경을 하여 건축물의 수명 연장과 자산 가치의 극대화, 편리성과 기능성의 증대를 도모하는 대규모의 개보수 공사를 말한다.
리모델링은 왜 하는가?
크게 두가지로 생각할 수 있다. 첫째, 건물이 손상돼 쾌적하고 안전한 생활을 하기 위해 필수적으로 이 작업을 해야 하는 경우이다. 둘째는 기존 건물을 생산적으로 활용하여 수익성을 높이기 위해서다. 한 건물의 경제적 수명을 50~60년으로 잡았을 때 건물의 수명이 다할 때까지 보통 2~5차례는 대규모 리노베이션 시기를 맞게 된다. 특히 이 사이클이 가면 갈수록 더욱 단축되고 있다. 미국의 오피스텔의 경우 이 분야 리노베이션 시장 규모가 신축시장을 능가한 상태이다. 건물의 개수, 개량, 수선, 보수, 증축, 개축 등을 크게 4가지로 구분해 보면, 첫째, 노후화된 M/E 설비의 교체 및 Upgrade와 구조 보강 작업 둘째, 건물의 겉 모습만 바꾸는 외장 변경 작업 셋째, 외장과 내부 마감재나 변경 넷째, 내, 외부변경과 함께 증, 개축하여 건물 자체의 모습이나 기능을 변경
리모델링의 필요성과 시기
필요성
- 건물이 손상되어 안전하고 쾌적한 생활을 하기 위한 경우
- 기존 건물을 생산적으로 활용하여 수익성을 높이기 위한 경우
- 복합적인 목적을 가지는 경우
- 건물의 소유주가 바뀌거나 용도가 바뀔 때
- 라이프 사이클에 따른 기능적인 역할이 달라질 때
- 주위 환경의 변화에 적응해야 할 때 등
현행 건축법에 따르면 증축, 개축, 대수선으로 정의하고 있다. 지은 지 오래돼 낡고 불편한 건축물에 얼마간 재투자를 해서 부동산 가치를 높이는 경제적 효과 외에 신축 건물 못 지 않은 안전하고 쾌적한 기능을 회복할 수 있다는 것이 큰 장점이며, 그러한 이유로 제 2의 건축이라고도 불린다. 일본의 경우는 Renovation, Reform이라는 용어가 일반적인 반면 미국에서는 건물 기능자재 들 변경하는 리모델링이 통용되고 있다. 그러나 사전의 철저한 조사와 계획 없이 시작할 경우 손실의 요소가 많이 있으므로 반드시 전문가와의 치밀한 상담과 조언이 요구된다. 보통 신축 후 15~20년 정도 지나면 리모델링 사이클에 진입하는 것으로 여겨지는데 우리의 경우 신축 후 20년이 된 건축물의 총 연면적이 무려 11550만㎡ , 15~19년 된 건축물은 약 15510만㎡ 에 달한다. 프랑스, 이탈리아, 영국 등 유럽 선진국에서는 리모델링의 건설시장 점유율이 40%를 넘고 있는 실정이며, 유럽보다 뒤늦게 80년대 이후 리모델링 시장이 활성화되기 시작한 미국과 일본도 30%대 수준을 유지하며 신축보다 빠른 성장세를 보이고 있다. 오피스 빌딩의 리모델링 유형은 일반적으로 공사 건수가 가장 많고 공사 금액이 상대적으로 적은 유지관리가 대부분이고, 부분 리모델링 위주의 보수 공사가 일부로서 외장과 설비공사, 내장과 설비, 설비, 외장, 내장공사들로 분류된다. 부분 리모델링 위주의 전체 리모델링의 경우 개수 공사에 해당되며 외, 내장 및 설비를 포함하는 경우로 공사 물량 중 극소수에 공사 건수이지만 공사 금액은 가장 높은 경우가 일반이다.
※ 내용출처 : 오병호 박사 (KFMA 개발기획 소위원회) / [건축물 가치 제고를 위한 리모델링 사례연구] 본문 中에서 / 한국퍼실리티매니지먼트학회(KFMA) 제7회 국제 심포지엄 / 2001-11-08
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